18.06.2008

Par Jean-Paul Sudaka, directeur du développement d’Agilis Gestion et Jean-Philippe Baur, agrégé de l’Université, lauréat de l’IEP

En créant un déficit d’exploitation déduit du revenu imposable, le régime LMP permet de réduire l’impôt sur le revenu. Apporté en nantissement du crédit in fine permettant l’acquisition du bien, un contrat d’assurance vie diversifiée offre à son tour une exonération au titre de l’ISF à l’intégralité du dispositif.

En déduisant de l’assiette imposable au titre de l’ISF les sommes placées dans un contrat d’assurance-vie diversifiée, la Loi Breton de juillet 2005 a indirectement apporté un nouveau coup de pouce fiscal au régime des investissements locatifs en LMP (loueur en meublé professionnel). Rappel du dispositif. Sous réserve de réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ou plus de 50 % de son revenu global à partir des locations réalisées en LMP, chaque investisseur est autorisé à imputer sur son revenu imposable ses déficits d’exploitation, qui entrent de fait dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non plus des revenus fonciers. Il peut donc indirectement déduire de son assiette des charges aussi diverses que les frais d’étude, de recherche et d’ingénierie, les charges locatives, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gestion, d’entretien et de réparation, mais aussi les amortissements du bien, autorisés sous ce régime sur 30 à 40 ans.

Reste toutefois à générer, puis à optimiser ce déficit d’exploitation. La solution la plus pertinente consiste à financer intégralement l’opération par un crédit adossé à un contrat d’assurance-vie. En plus d’un abondement complémentaire, l’investisseur placera ainsi sur le contrat aussi bien les économies d’impôt résultant de l’imputation des déficits sur le revenu imposable que les loyers perçus, l’épargne obligatoire, voire même la TVA récupérée sur les loyers, sous réserve que la nature du bien acquis ou du contrat de bail le permette (si le logement est situé dans une résidence de tourisme ou si le bail commercial est signé sur une durée d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant plusieurs services para-hôteliers). L’emprunt sera enfin remboursé in fine grâce à la capitalisation de ces sommes sur le contrat. Ce n’est pas tout. S'il est éligible au régime LMP depuis plus de 5 ans, l’investisseur est totalement exonéré de plus-value sur la revente, quand bien même le bien aurait été acquis plus récemment.

Voilà pour le régime fiscal de base, déjà très avantageux pour l’investisseur. Reste encore l’ISF. Si les biens loués en LMP sont par définition considérés comme des biens professionnels et sortent logiquement de l’assiette taxable au titre de cet impôt, il n’en va pas de même du contrat d’assurance-vie classique qui sert de nantissement au crédit in fine.

Les sommes placées sur ce contrat entrent en effet de plein pied dans le calcul de l’ISF. La solution ? Apporter en nantissement, non plus cette fois-ci un contrat d’assurance-vie classique, mais un contrat diversifié, sur lequel toutes les sommes placées sont par construction défiscalisées au titre de l’ISF. Si la durée de remboursement dépasse huit ans, durée maximale d’un contrat diversifié préconisée pour respecter la législation de façon pointilleuse, un second, voire un troisième contrat peuvent être ouverts successivement à la suite du premier pour poursuivre la capitalisation des revenus et des sommes versées, tout en continuant de bénéficier de l’avantage fiscal particulier de ce type d’assurance-vie.

Ce sont donc tous les revenus issus du bien et recyclés dans le contrat d’assurance-vie qui échappent au final à l’ISF : les économies d’impôts sur le revenu, les loyers, l’épargne obligatoire exigée par la banque, voire même la TVA éventuelle récupérée sur les loyers sous réserve de l’éligibilité du dispositif à la récupération de la TVA. Particulièrement adapté aux montages de défiscalisation, le contrat d’assurance-vie diversifiée permet donc d’aller au terme de la logique du LMP. En plus de la réduction de la facture de l’impôt sur le revenu qu’offre ce régime, le contrat diversifié permet finalement à l’intégralité du dispositif d’échapper à l’ISF : plus seulement le bien acquis lui-même, mais aussi les sommes placées en nantissement dans le contrat d’assurance-vie ! Une défiscalisation réellement aboutie, en somme.