02.12.2008

Le levier de la dette est souvent le meilleur moyen d’optimiser un patrimoine immobilier tout en profitant du cadre fiscal et successoral privilégié de l’assurance-vie. L’exemple de monsieur et madame M. montre que l’endettement permet à la fois d’apporter des revenus complémentaires à des seniors disposant d’un patrimoine immobilier important, et de préparer leur succession.

Diversification d’un patrimoine, préparation d’une succession, augmentation des revenus, financement de travaux ou de tout autre type d’investissement… Même pour les ménages disposant a priori d’un patrimoine immobilier important, l’effet de levier que procure un crédit hypothécaire permet de générer une trésorerie utile pour de multiples affectations. Dans certains cas, le recours à l’endettement peut même répondre à l’ensemble des problématiques précédentes. Prenons un exemple. Monsieur et madame M., 70 ans, héritent d’un immeuble de 15 studios d’une valeur globale de 1,1 million d’euros situé en Ile-de-France et destiné à la location meublée. Pour le couple, cet héritage est l’occasion de compléter sa retraite, aujourd’hui limitée à 24 000 euros de revenus annuels. Seulement voilà, les studios sont vétustes et nécessitent 500 000 euros de travaux pour permettre une exploitation optimale. Ce n’est pas tout. Monsieur et madame M. ont deux enfants, Jean (48 ans) et Nathalie (42 ans), et souhaitent préparer leur succession. La problématique est donc multiple et touche à la fois à des enjeux de financement, de revenu, de valorisation de patrimoine et de transmission. Comment concilier ces attentes variées, sinon contradictoires ? En empruntant. Même si le couple dispose d’un patrimoine global de 1,7 million d’euros, en y intégrant sa résidence principale, le levier de la dette apparaît en effet comme le seul moyen d’optimiser ce patrimoine et d’augmenter les revenus de monsieur et madame M., tout en profitant du cadre fiscal et successoral privilégié de l’assurance-vie.

Voyons en détail le montage proposé par Banque Patrimoine & Immobilier après avoir recueilli les demandes du couple.

- Les parents cèdent l’immeuble pour un montant de 1,1 million d’euros à une SARL familiale à objet patrimonial constituée pour l’occasion entre les parents (10% du capital) et les deux enfants (45% chacun).
- La société nouvellement créée finance cette acquisition en souscrivant un crédit hypothécaire à hauteur de 1 294 000 euros auprès de Banque Patrimoine & Immobilier. La caution accordée par un organisme et la délégation au profit de la banque d’une assurance-décès à 100% sur le fils Jean (du fait de ses revenus conséquents) permettent d’étaler le crédit sur le long terme et donc, de limiter le montant des mensualités.
- Résultat, le montage est entièrement autofinancé par les loyers attendus et permet même de dégager un excédent de trésorerie.
- Parallèlement à la vente de l’immeuble, les parents apportent 500 000 euros à la SARL en compte courant afin de payer les travaux. Voilà pour la partie immobilière du montage, qui permet d’optimiser le patrimoine immobilier dans une logique de transmission.
- Reste à générer des revenus complémentaires pour les parents. Pour y parvenir, les 600 000 euros résiduels issus du fruit de la vente des studios à la SARL sont placés dans deux contrats d’assurance-vie de 300 000 euros ouverts dont les bénéficiaires seront les enfants.
- La mise en place de retraits programmés sur les deux contrats d’assurance-vie, intégralement placés sur des fonds en euros, permet d’apporter au couple 20 000 euros de revenus supplémentaires chaque année, sans pour autant ponctionner le capital de départ.

L’expertise réalisée avant et après travaux a largement conforté la faisabilité de ce dossier. En effet, la valeur locative des biens a été estimée par des professionnels de la location de meublés saisonnier, permettant ainsi de garantir la cohérence du montage complexe, de sa recette locative et donc de son attrait final. Le travail d’équipe mené conjointement par le conseiller du client (CGP), le notaire de la famille et le banquier, ont permis d’accompagner et d’optimiser les besoins du client.

Au final, chaque partie prenante trouve très largement son compte. Les parents ont presque doublé leurs revenus et disposent d’une réserve de liquidités importante via leur contrat d’assurance-vie. Quant aux enfants, ils deviennent indirectement propriétaires d’un bien immobilier dont la réalisation des travaux a accru la valorisation à 2,2 millions d’euros, soit 600 000 euros de plus que le cumul de sa valeur initiale et du montant de l’investissement. En cas de décès des parents, ils deviennent, par ailleurs, bénéficiaires de deux contrats d’assurance-vie d’une valeur de 600 000 euros, tandis que les 500 000 euros de compte courant et les 10% restants du capital de la SARL entrent dans leur succession. Transposable à l’infini, ce type d’exemple témoigne de l’intérêt du crédit hypothécaire pour tous les âges de la vie et pour une multitude de besoins.

Source : La chronique de Banque Patrimoine et Immobilier, décembre 2008