24.09.2009

Vous avez fait le choix de l’union libre. Attention : si vous souhaitez acheter un logement, mieux vaut préparer votre achat de manière à éviter des complications en cas de séparation ou de décès d’un des conjoints. Plusieurs solutions s’offrent à vous : indivision, société civile immobilière (SCI) ou tontine.

L’indivision

Le grand classique. Tout est enregistré dans l’acte d’achat, chez le notaire, en fonction de l’apport de chacun. Attention : il vaut mieux que la répartition sur le papier corresponde à la réalité. S’il y a disproportion manifeste, le fisc peut considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée et venir vous réclamer 60% des droits sur votre cadeau ! Par ailleurs, en cas de séparation, si le concubin le plus généreux veut récupérer son apport, il devra d’abord prouver la réalité et démontrer ensuite le prêt (et non une libéralité). Pour éviter cette situation, établissez un contrat de prêt au moment de l’achat.
Autre écueil : en indivision, chaque propriétaire peut demander à vendre sa part à n’importe quel moment. A la première dispute sérieuse venue, un des concubins peut provoquer la vente. Idem en cas de décès : les héritiers (enfants, ou à défaut ascendants, frères ou sœurs) se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent également provoquer la vente. On peut limiter la casse en signant une convention d’indivision chez un notaire ; d’une durée de 5 ans, renouvelable, elle interdit toute vente ou partage tant qu’elle est en vigueur. Autre solution : les concubins peuvent prévoir l’insertion d’une clause de rachat au profit du survivant qui pourra racheter leurs quotes-parts aux héritiers.

La SCI

On créé une société civile immobilière qui acquière le logement. Les parts de la société sont détenues par les deux concubins selon leur participation au capital social. En cas de décès, les statuts de la SCI doivent prévoir que le survivant peut racheter les parts du défunt.
Autre solution : l’achat croisé par le biais d’une SCI. Chacun est usufruitier de la moitié des parts et nue-propriétaires de l’autre. En cas de décès, le survivant obtient la moitié des parts en pleine propriété et l’autre moitié en usufruit ; il peut donc encore habiter le logement et seule la moitié en nue-propriété du défunt se retrouve dans la succession.
Dernière possibilité : l’insertion d’une clause d’agrément dans les statuts de la SCI. A la mort d’un des concubins, ses héritiers doivent obtenir l’accord de l’associé survivant pour devenir associé de la SCI. Toutefois, s’il refuse, il doit obligatoirement racheter les parts du défunt.
Gros inconvénient de la SCI : on ne peut pas bénéficier de certains avantages concédés aux personnes physiques qui achètent un logement : prêts à taux zéro, réduction d’impôts pour travaux, prêt d’épargne-logement.
Attention, prévoir la mésentente entre les concubins : il est difficile de quitter une SCI. Il faut convenir que l’associer qui veut partir dans les conditions prévues par les statuts peut obtenir le rachat de ses parts par la société ou l’attribution du logement. A défaut, autant prévoir une décision de dissolution de la SCI : le bien est alors partagé à moins d’un accord sur sa vente.
Quelques contraintes : il faut tenir des assemblées générales et une comptabilité régulière, faire des déclarations fiscales. Les associés sont chacun indéfiniment responsables de dettes de la SCI, proportionnellement à leur quote-part sociale.

La tontine

L’achat en tontine permet d’évincer les héritiers du défunt. Une clause, insérée dans le contrat d’achat, permet en effet de prévoir que le bien reviendra en pleine propriété au dernier des survivants. Sa part supportera les droits de succession aux taux de 60%. Néanmoins, si au décès le logement vaut moins de 76 000 euros, et s’il est toujours la résidence principale du couple, le survivant ne payera que les droits de vente, soit 7%.

L.K